“즐거운 나의 집“

사람이 줄어드는 시대, 집값의 공식도 달라진다

인구 감소·고령화가 바꾸는 부동산 지도- ‘어디에 있는 집인가’가 더 중요해진다

[편집자주]
집값의 미래를 결정하는 것은 금리와 정책만이 아닙니다. 더 길게 보면 그 중심에는 ‘사람’이 있습니다. 인구가 줄고 고령화가 빨라지는 시대, 어디에 사람이 모이고 어디에서 떠나는지가 부동산의 가치를 바꾸고 있습니다. 산타뉴스는 인구 구조의 변화를 통해 우리 주택시장의 미래를 짚어봅니다.

집값은 앞으로 오를까, 내릴까. 부동산 시장을 바라볼 때 금리와 경기, 정부 정책에 시선이 쏠리지만 긴 호흡으로 보면 더 근본적인 변수가 있다. 바로 인구 구조의 변화다. 집은 결국 사람이 사는 공간인 만큼, 어디에서 사람이 늘고 줄어드는지를 살펴보면 미래 주택시장의 방향도 어느 정도 읽을 수 있다.

집을 살 사람이 줄어든다

한국은 이미 인구 감소와 초고령사회라는 거대한 변화를 맞고 있다. 출생아 감소가 장기간 이어지면서 앞으로 주택을 새로 구입할 젊은 세대의 규모도 줄어들 가능성이 크다. 반면 고령층이 보유한 주택은 상속이나 증여, 매매 등을 통해 다음 세대로 이전되거나 시장에 나올 수 있다.

과거에는 인구와 가구가 늘면서 주택 부족이 집값 상승의 주요 원인이 됐다면, 앞으로는 지역에 따라 ‘집은 있는데 살 사람이 부족한’ 현상이 나타날 수 있다. 특히 청년층이 빠져나가는 지방 중소도시와 농어촌에서는 빈집과 노후주택 문제가 더욱 커질 가능성이 있다.

같은 아파트라도 운명은 달라진다

그렇다고 인구 감소가 전국의 집값을 똑같이 끌어내리는 것은 아니다. 오히려 지역별 양극화가 더욱 뚜렷해질 가능성이 높다.

일자리와 교육, 의료, 교통, 문화시설이 집중된 서울과 수도권 주요 지역에는 사람이 계속 모일 수 있다. 반면 인구 유출이 지속되는 지역은 주택 수요가 감소하면서 가격과 거래량 모두 압박을 받을 수 있다.

결국 미래에는 ‘아파트냐 단독주택이냐’보다 어디에 있는 집인가가 더욱 중요해질 수 있다. 같은 도시 안에서도 역세권과 비역세권, 신축과 노후주택 사이의 차이가 더욱 벌어질 수 있다.

고령화가 바꾸는 ‘좋은 집’의 기준

고령화는 사람들이 원하는 집의 모습도 바꾼다. 넓은 집보다 관리하기 편한 집, 자동차가 필요한 외곽보다 병원과 마트, 대중교통을 쉽게 이용할 수 있는 주거지가 선호될 가능성이 높다.

엘리베이터와 무장애 시설을 갖춘 아파트, 의료·돌봄 서비스를 가까이 이용할 수 있는 주거환경의 가치도 중요해진다. 집의 크기와 화려함보다 생활의 편리함과 접근성이 주택 선택의 핵심 기준으로 떠오르는 것이다.

집값보다 먼저 ‘사람의 이동’을 보라

앞으로의 부동산 시장을 과거의 공식만으로 판단하기는 어렵다. 인구는 줄어들지만 모든 지역에서 사람이 동시에 사라지는 것은 아니다. 어떤 도시는 쇠퇴하고, 어떤 지역에는 오히려 사람이 더욱 집중될 수 있다.

따라서 미래 집값을 바라볼 때는 현재의 시세표만 볼 것이 아니라 인구 변화와 일자리, 교통망, 생활 인프라, 세대 이동을 함께 살펴야 한다.

부동산의 미래를 결정하는 것은 결국 건물이 아니라 그곳에서 살아갈 사람이다. 사람이 움직이면 도시가 바뀌고, 도시가 바뀌면 집값의 지도도 다시 그려진다.